Фермерское хозяйство, строим свой дом - Domprio.com

 


Строительный бизнес




В этом материале мы опишем общие правила организации согласования и строительства многоквартирных жилых домов, торговых комплексов и иных крупных объектов. Они несколько отличаются от вопросов строительства индивидуальных жилых домов граждан, о которых пойдет речь в дальнейшем.

В 90-е годы, когда новая законодательная база в области строительства, только зарождалась, процедура выделения земельных участков ограничивалась решением нескольких моментов. Во-первых, это заявление, в котором указывается место предполагаемого строительства, приблизительный размер земельного участка, что вы собираетесь на нем построить и форму выделения земельного участка (в собственность или в аренду). Для подавляющего большинства инвесторов и застройщиков аренда земельных участков является более привлекательной, потому что за период строительства позволяет окупить вложенные средства без лишних затрат на выкуп земли в собственность.

Во-вторых, необходимо составить так называемую схему генерального плана, подписанную архитектором, на которой будет обозначен будущий объект с учетом градостроительных норм и правил, санитарных норм, схемы возможного выноса коммуникаций, если таковые существуют, схемы проезда и благоустройства. Если на межведомственной комиссии со стороны муниципальных органов власти, городской архитектуры принципиальных возражений не поступает, тогда ваше предложение «запустят» дальше путем дополнительных согласований в акте выбора земельного участка. Это, в-третьих.

Отметим, что данные дополнительные согласования, к которым, например, относились и относятся согласования с Дирекцией по благоустройству города, органами санэпидемнадзора, Министерства ГО и ЧС, ГАИ, городским Водоканалом, службами энергетики, городскими и областными комитетами по защите и охране окружающей среды и некоторыми другими, могут в некоторых случаях остановить любое «строительное дело».

К примеру, в районе участка будущего строительства располагается водозаборная скважина. С письменным запросом в адрес Водоканала и актом выбора земельного участка вы приходите к техническим службам и руководству предприятия. Вас вежливо встречают, и говорят о том, что в районе водозаборной скважины не менее чем на тридцать метров (а в ряде случаев еще далее) никаких строительных работ производить нельзя. А ваш участок размером не более 35 соток, то есть, получается, строить негде, и значит нельзя. Тупик? Оказывается, неразрешимые проблемы встречаются, но к счастью не так часто. В дальнейшем выяснилось, что в данном районе все водозаборные скважины, в прошлом выполнявшие свои функции, должны быть уже затампонированы (грубо говоря, залиты бетоном) и опломбированы органами СЭС. Более того, это должен сделать не будущий застройщик, а сам Водоканал …

Бывают случаи и чисто технического характера, когда существует земельный участок, свободный от строений и по внешним признакам пригодный для строительства, например, небольшого торгового центра. Но в топографической съемке, указывающей расположение и вид подземных коммуникаций и являющейся основой основ для любого архитектора и специалиста по земельным вопросам, их находится великое множество. Технической и экономической целесообразности в переносе нет. Тогда от идеи строительства приходится отказываться.

Или допустим вариант, связанный с расселением граждан из частных домов. Муниципальные органы власти не могут выделить земельный участок, на котором расположены частные домовладения или даже частные квартиры в многоквартирном доме без согласия и выкупа этих владений. Безусловно, что, имея в собственности жилое строение, вы также имеете право и на земельный участок, обеспечивающий доступ к дому и его обслуживанию. Но вот, приходит строительная компания и начинает вести непростые переговоры с вами и вашими соседями о финансовой стороне сноса строений и вашего возможного переезда. Большинству соседей, предложение застройщика устраивает, а вы упорно стоите на своих условиях. Тогда строительная компания в первоначальный проект, допустим строительства жилого дома, вносит незначительные изменения и начинает строить в окружении вашего частного владения. В итоге инвестор и застройщик сделали свое дело, а вы остались со своим частным строением. С той лишь разницей, что ваш частный дом практически кроме вас ни кому не нужен и поэтому мало чего стоит.


Собрав все необходимые согласования в акте выбора земельного участка, и сформировав свое земельное дело, в котором вашему участку будет присвоен кадастровый номер и указан точный размер участка после соответствующего межевания границ. Необходимо помнить, что работы по межеванию выполняют специализированные организации, имеющие лицензии. Часть вышеуказанных видов согласований являются платными.

Итак, ваш будущий строительный объект получил одобрение согласующих органов, у земельного участка появился свой кадастровый номер и точный размер. Далее, все документы поступают на рассмотрение в городскую администрацию для принятия решения о выделении заказчику указанного земельного участка в аренду, но сначала заказчика-застройщика необходимо «нагрузить». Иными словами, город выносит застройщику обременения.

Ранее это происходило в виде постановления городского инвестиционного совета, в котором чиновники администрации принимали важные решения с точки зрения развития города, что такой-то школе и такой-то поликлинике или больнице необходимы определенные денежные средства. Средства могут пойти на закупку современного оборудования или строительство нового больничного корпуса. Вам будет указан размер арендной платы на весь период строительных работ в течение трех лет. Если в отведенный срок построить объект все-таки не удалось, то можно обратиться с просьбой о его продлении. Но тогда уже величина арендных платежей, к примеру, за год, вырастит в пять раз. Обременения могут быть и иными, в том числе в виде раздела жилой и (или) нежилой площади в построенном объекте. Не говоря уже о выносе действующих или прокладке новых инженерных коммуникаций, а при необходимости и строительство новых подстанций из-за увеличивающейся нагрузки на сети.

После обязательств заказчика исполнить накладываемые на него обременения, принимается решение городского совета и выносится постановление городской администрации о выделении в аренду земельного участка и подписывается соответствующий договор. Ранее данный договор был двухсторонним между заказчиком и городом. Небольшие земельные участки общей площадью не более 100 кв.м. рассматриваются и сейчас внутри города. Все остальные участки в последние годы рассматриваются с участием областной администрации. Причем городская администрация обращается в областное правительство с просьбой утвердить проработанные городом решения. Сделано это, как утверждается, исключительно с целью упорядочения градостроительства на основании разработанных генеральных планов развития городских территорий (а подчас только разрабатываемые во многих городах Российской Федерации), разграничения прав на земельные участки с учетом федеральных, областных и муниципальных органов власти. И в немалой степени потому, что городские архитекторы под давлением городских администраций, под видом «точечной застройки» начали выходить за рамки приличия и выдавать разрешения на строительство, ущемляя существовавшие дворовые территории, застраивая парки и зоны отдыха, выходя за так называемые красные линии. При этом новые объекты строительства далеко не всегда улучшали внешний облик городов.

Времени на подготовку документов и решений о выделении в аренду земельных участков уходит очень много. В самом лучшем случае от полутора до двух лет. Причем это не касается разработки и согласования рабочего проекта, его экспертизы и получения разрешения на строительные работы. Иными словами, уходит несколько лет кропотливой работы. За такое количество времени могут измениться масса обстоятельств как форс-мажорного, так и любого другого характера. Например, ухудшиться финансово-экономическое состояние заказчика-застройщика. Поэтому, когда приходиться принимать решение о начале какого-либо серьезного строительства, надо учесть все выше перечисленное и, прежде всего свои возможности, чтобы при необходимости минимизировать риски. Сначала провести тщательные экономические расчеты, а уже затем приступать к практическим действиям. В конечном итоге, построенная вами, к примеру, многоуровневая автостоянка в далеком деревенском поле, будет никому не нужна, а ваши средства и средства ваших вкладчиков растают. К счастью, непродуманные решения встречаются редко.

С принятием нового Гражданского кодекса, а также Земельного и градостроительного кодекса, к процессу выделения земельных участков появились дополнительные требования. Наиболее важное из них гласит, что свободный от строительства участок не может быть предоставлен заявителю без организации и проведения открытых торгов. Если конечно, федеральный или муниципальный собственник на ту или иную землю, не выделяет определенный земельный участок федеральным или муниципальным учреждениям и организациям соответственно. На пути «раздачи» привлекательных участков была поставлена серьезная преграда. Городской бюджет не должен страдать из-за особых отношений чиновников от власти и застройщиков.

Справедливости ради, отметим, что к моменту принятия новых законов большинство пустующих, но интересных для инвесторов земельных участков, успели обрести своих хозяев, а строительная индустрия начала развиваться быстрыми темпами. С учетом развития в последние 8 лет экономики в целом, это сыграло свою положительную роль благодаря строительству нового жилья, привлечению передовых строительных технологий, большому числу занятости в строительной сфере и многому другому.

В последние годы, из-за отсутствия в городской черте свободной земли и никакой уверенности в победе на публичных торгах, логическим продолжением для инвесторов и строительных компаний стало «хождение в народ», то есть пришлось начинать расселение одноэтажного и ветхого жилого фонда. Надо сказать, что столичные городские и финансовые структуры в стране были всегда на самой передовой, то там приступили к сносу уже пятиэтажек, построенных более пятидесяти лет назад, застраивая целые кварталы с новой инженерной и социальной инфраструктурой. В большинстве городов, строящиеся объекты, в основном «привязываются» к существующей инфраструктуре и без того устаревшей.

Финансовый кризис, появившийся на Западе, докатился до России. Отток капиталов из российской финансовой системы неминуемо ударил по всем, кто находился в цепочке кредитования банками. Денежных средств в экономике становится меньше, заместить уходящие капиталы не просто. Это в полной мере относится к строительным компаниям, которые связаны со среднесрочными и долгосрочными кредитами.

Надо иметь ввиду, что строительный бизнес как и любой другой, построен на своем развитии. Если инвестор пришел на строительный рынок ради одного проекта – это одно дело. Если же относится к строительству, как к длительному процессу, то сам этот процесс нуждается в постоянной подпитке в виде новых земельных участков и привлечению новых инвесторов. Прежде всего, ради поддержания ранее достигнутого уровня в бизнесе и движения к новым строительным планам. Правда, в какой-то момент времени может наступить дефицит земли и финансовых средств и начинается время «строительной тишины». С этим в разные годы сталкивались различные государства, такие как Япония, Южная Корея, а сейчас и в США. В названных странах главная причина кризиса все-таки лежала в области ипотеки и не возврата кредитов. В России доля ипотечных кредитов невелика, а земельных участков более чем достаточно, поэтому будем, надеется, пройдем кризис быстрее и с меньшими потерями.

Строительный бизнесПланировка участкаСадовый участокФермерское хозяйствоКарта сайта
Работает на Amiro.CMS - Free