Фермерское хозяйство, строим свой дом - Domprio.com

  •   Карта сайта

  • Регистрация дачного дома

    Межевание участка  |  Кадастровое дело  |  Регистрация дачного дома  |  Правила застройки





    Новым Законом упрощена регистрация построек на земельных участках. Тем не менее нельзя забывать о том, что нормы Гражданского кодекса (в частности, о квалификации самовольной постройки в п. 1 ст. 222), a также строительные нормы и правила никто не отменял.

    Например, законодательством предусмотрены водоохранные зоны вокруг водоемов, в которых ограничена хозяйственная деятельность человека. Конкретные размеры таких зон определяются по каждому водному объекту отдельно.

    При строительстве дома необходимо соблюдение всех указанных норм и правил в любом случае, даже если вы полноправный собственник земли. Если дом будет возведен с нарушением законных прав и интересов третьих лиц (например, соседей), то в соответствии с Гражданским кодексом он может быть снесен по решению суда.

    В 1997 году Госстрой России разработал и утвердил, а в 2001-м дополнил строительные нормативы (СП 11-106-97 и СНиП 30-02-97), обязательные для дачников и садоводов, их объединений при застройке территории. В этих нормативах сказано, что в целях наименьшего затенения соседних участков - расстояние от дачного (садового) дома, хозяйственных построек до границ соседних участков, расположенных с востока, севера, запада, должно составлять не менее высоты указанных строений, измеренной от планировочной отметки земли до конька кровли строений.

    Наилучшим вариантом для каждого садового товарищества будет знакомство с основными нормативными документами, регулирующими строительство дачных и садовых домов, еще на этапе подготовки устава садоводческого товарищества, так в этих документах найдется много почти готовых формулировок, которые можно включить в свой устав.




    Отсутствие в уставе садоводческого товарищества некоторых положений СП 11-106-97 не означает их неприменения. В этом месте находится так называемый "подводный юридический камень", который заключается в том, что далеко не ко всем пунктам правил можно подходить с одинаковой меркой. Возьмем для примера такие юридически взаимосвязанные понятия, "право собственности на дом", "получение разрешения на строительство", "прием в эксплуатацию садового дома" и внимательно прочитаем п. 8.1. указанного выше СП и четыре приложений к нему.

    Исходя из содержания этого пункта очевидно, что и без включения этих приложений в устав садоводческого товарищества или дачного объединения в случае отклонения от установленного порядка строительства возведенное строение считается незаконным, подлежит сносу и, соответственно, на него не возникает права собственности.

    Еще до введения "дачной амнистии" большая часть садоводов и дачников возводили строения без всяких "разрешений" и "проектов", так как угрозу сноса считали для себя призрачной в силу того, что, как известно, строгость наших законов компенсируется их неработоспособностью.

    Однако даже сейчас (при упрощенной регистрации построек на земельных участках собственника) получить в регистрационной палате свидетельство на право собственности на дом (построенный, к примеру, на четверть - на чужом участке) проблематично. Даже если садовод и не собирается свой дом ни продавать, ни дарить, все равно без этого документа наследникам будет невозможно оформить на себя право собственности на дом. Таким образом, можно посоветовать, чтобы нормы СП 11-106-97 в вопросах соблюдения садоводами и дачниками процедуры строительства (и в первую очередь все четыре новых приложения к СП 11-106-97, а также иные (региональные) связанные с этим нормы были внимательно изучены. Особую бдительность в этом вопросе следует проявлять садоводам тех субъектов Федерации, где по данным вопросам уже действуют специальные областные законы и территориальные строительные нормы.

    Предположим, что на генплане расстояние между садовым домом и границей участка составляет 6 метров. Безусловно ни один садовод самостоятельно не имеет права уменьшить или увеличить этот размер ни на один сантиметр. Включение в устав записи об ином минимальном расстоянии между садовым домом и границей провоцирует его на совершение им самостоятельных противозаконных действий по расположению своего дома там, где ему хочется, т.е, по самовольному отклонению от утвержденного проекта.

    Возведенные в обход норм закона самовольные постройки не порождают права собственности: их нельзя продать, подарить детям, передать по наследству и т.п. В частности, это относится к заборам, в отношении которых пункт 6.2 СНиП 30-02-97 предусматривает, что ограждения между участками должны быть сетчатыми и решетчатыми (штакетными), высотой не более полуметра. Устройство глухих заграждений допускается только со стороны улицы, проезда, а не между участками.

    Таким образом, возвращаясь к процедуре подготовки той части устава, которая регламентирует возведение построек на участках, и включения в него отдельных норм СНиП 30-02-97, следует сказать, что это делать стоит, но не путем "слепого подражанья", а продуманно, т.е. всестороннe оценив все плюсы и минусы и внеся их так, чтобы не нанести вред вместо пользы.

    Наши комментарии, в основном, касаются следующей юридической цепочки: регистрация устава садоводческого товарищества с учетом требований санитарных норм и правил, осуществление затем проектно-изыскательских работ с оформленным генпланом застройки земельного участка и, собственно, само строительство. Так должно быть в настоящее время. Но, безусловно, абсолютное большинство садовых домов строилось без учета этих требований, поэтому главным все-таки остается согласие соседей на ваши работы по строительству и благоустройству участка, а также решение садоводческого кооператива в случае использования земель общего пользования.



    Строительный бизнесПланировка участкаСадовый участокПлодовые деревьяКалендарь садоводаКарта сайта
    Работает на Amiro CMS - Free